虚拟产权式商铺将经营管理和招商行为统一到经营管理公司之下，经营管理公司可以依靠对商业定位考虑，系统进行招商，从而实现商业楼盘整体规划。那么，产权商铺能直接对外出租吗，相关法律规定是怎样的？

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网友咨询：我购买的某市场产权商铺，当时所有业主均委托一家经营管理公司出租经营。现在租赁期满，我是否可以不再委托公司统一管理，自己使用或直接对外出租该商铺？

浙江合创律师事务所徐志宏律师解答：

产权商铺能直接对外出租，产权商铺是较为复杂的房屋所有权形式。业主们虽然拥有单个商铺的所有权，但是由于该单个商铺本身并无明显的房屋边界，经常是与周边其他商铺连片出租。

单个商铺业主是可以独立出租与经营的，但是这样可能导致市场缺少整体经营规划与管理，市场整体经营能力下降，最终还是损害了业主自己的收益回报。建议业主可以选聘优质的管理公司，共同提高收益。

【法律依据】

《合同法》第二百一十二条，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

徐志宏律师解析：

商铺租赁法律风险防控：

一、免租期；出租人与承租人一般都会在租赁合同中约定免租期，不同的合同文本对此可能措辞不同，但实质含义。免租期的长短不一，少则三个月，多则长达两年。双方通常约定在免租期内出租人不计收租金，不计入正式的租赁期限，正式租赁期限一般从免租期满次日起算。

1、明确承租户的装修期间的安全施工义务，规定因承租人装修施工发生的安全事故责任由承租人自行承担;

2、明确计租日的计算方法。双方一般约定免租期满的次日为计租日起算日。若存在开业日与计租日不一致的，如何确定计租日则需要予以明确。在免租期内，符合开业条件的，经出租人许可，承租人可以开业，出租人不计收租金，但应支付管理费、公共事业使用费等费用。

3、免租期的顺延。关于免租期能否顺延及顺延条件，建议予以明确约定，以免发生争议。

4、免租期的解约约定。为防止承租人在免租期内解约，租赁合同应当对免租期承租人的违约责任作出约定。出租人可在租赁合同约定，如承租人在免租期违约解除合同的，承租人应向出租人支付免租期内的租金，并明确缴纳的数额。

二、计租日；租赁合同一般约定计租日从免租期满的次日起算。若免租期满，承租人商场不具备开业条件的，承租人若长期不能营业，恐会发生纠纷。

可做如下约定：计租日为免租期满的次日。若免租期满，商场达不到开业条件的，计租日为商场的实际开业日。接到商场开业通知，承租人不开业的，不影响计租日的确定。承租人在免租期满后、商场开业日前，经许可提前开业的，承租人的实际开业日为计租日。

为应对今后发生可能发生的纠纷，出租人应当固定，并妥善保存有关确定计租日的证据材料，如商铺交付单、开业日通知书及承租人开业申请书等书面材料。

为规避可能的法律风险，可采取以下措施：

1、向承租人快递解除租赁合同通知书。在解除合同通知书及特快专递单中写明承租人自动腾退房屋的最后期限，如超过期限则出租人将强行收回房屋。

2、承租人逾期仍未搬离的，则出租人应做好如下证据保留准备：邀请公证人员至现场，对清理房屋的整个过程进行公证;聘请律师作为见证，并对承租人的遗留物品进行认真清点造册，全程录像，留作证据;将承租人的遗留物品妥善保管并书面通知承租人留存物品的地点和清单。

另外，在租赁合同中出租人必须就类似问题出现时约定享有处理承租人遗留物品的权利，通过合同约定和前述措施来防范承租人的抗辩甚至反诉。