夫妻一方就与配偶的共有房屋与第三人签订了房屋买卖合同，夫妻另一方拒绝继续履行合同，以致与第三人之间产生合同纠纷，这种情形法官该如何处理？

网友咨询：夫妻一方单独处理共有房屋，配偶怎么维权？

江苏邱斌律师事务所张涛律师解答：

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对夫妻单方处分房屋的行为进行类型化分析，会发现实践中主要存在以下几种典型情形：

（1）房屋登记在甲乙夫妻一方名下，登记名义人甲未经乙同意，以自己的名义擅自将共有房屋转让给第三人。

（2）房屋登记在甲乙夫妻双方名下，甲未经乙同意，向第三人谎称已经得到共有人乙的同意，以夫妻双方的名义擅自转让共有房屋。

（3）房屋登记在甲乙夫妻一方名下，没有登记的甲未经登记名义人乙的同意，谎称乙因出国等原因不能亲自处理房产，自己作为共有人有权处理共有房屋，擅自向第三人转让共有房屋。

根据《国婚姻法》第19条的规定，夫妻没有约定婚姻关系存续期间所得的财产归属的，推定为共同所有。夫妻对共同所有的财产都有平等的处分权。根据《物权法》第106条的规定，善意取得制度相关的无权处分，仅指当公示状态与实际权属不一致时，不动产的登记名义人未经真正权利人同意，以自己的名义转让标的物的情形。

对作为不动产的房屋而言，应当以第三人对登记的信赖作为判断是否构成不动产善意取得的标准。在通常情况下，只要第三人信赖了登记，就应推定其为善意，除非有证据证明其事先明知登记错误或者登记簿中有异议登记的记载。这里的善意不以第三人进一步核实登记事项为前提。将善意仅限于登记信赖，则在司法认定时，只需考量登记记载的所有权人是否与夫妻一方一致且无异议登记即可。

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夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

张涛律师解析：夫妻之间互相具有家事代理权，根据家事代理权的规定，对于日常家庭事务项目内的处分，夫妻双方均能以自己个人名义进行，并自然对配偶方发生法律效力。

但家事代理权范围不包括对生产和生活资料的重大财产处分。一方未经对方同意或者追认，擅自出售共有房屋，属于超越家事代理权的行为，属于无权处分共同财产。

按照《婚姻法》司法解释三第11条的规定，并结合《物权法》关于善意取得的制度规范。除非买受人符合善意取得的三个要件：

1.善意；

2.支付合理对价；

3.房屋已经办理过户登记，买受人才能主张对无权处分的共有房屋成立善意取得，配偶方才无权主张返还共有房屋。